ซื้อบ้าน หลังแรก
ซื้อบ้าน หลังแรก รู้ก่อน 7 แนวทางผ่านอย่างแน่นอน
ถ้าหากคุณกำลังวางแผนจะกู้ ซื้อบ้าน หลังแรก หรือกู้ บ้าน สักหลังแต่ไม่ทราบว่า จะต้องเริ่มจากจุดไหน ตัวเราจะซื้อบ้าน ได้ราคาประมาณเท่าไหร่ และควรจะเตรียมตัวอย่างไรดี ถึงจะยื่นกู้กับธนาคารได้ ขอแนะนำขั้นตอนการซื้อบ้าน การกู้ซื้อบ้านขั้นพื้นฐานที่ควรรู้เพื่อเตรียมตัวไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ ซึ่งจะทำให้คุณรู้ความสามารถ ในการผ่อนบ้านของตนเอง มีประวัติทางการเงินที่ดี และมั่นใจได้มากขึ้นว่าการกู้ซื้อบ้าน จะผ่านอย่างแน่นอน
1. การรู้ความสามารถการกู้ของตนเอง
สำหรับสูตรการคำนวณ ราคา บ้าน ที่จะกู้ซื้อได้นั้น สามารถคำนวณคร่าว ๆ โดยใช้สูตร
| (รายได้ต่อเดือน) X (60 เท่าของรายได้) = (ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้) |
ดังเช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 60 = 1.8 ล้านบาท พูลวิลล่า ซึ่งถือเป็นขั้นต่ำของวงเงินที่จะกู้ได้ บางธนาคารอาจจะขยับจำนวนเท่าของรายได้ขึ้นลง ขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ พิจารณาตามขั้นตอนกู้ซื้อบ้าน
หากแต่ทั้งนี้ วงเงินดังกล่าวถือเป็นวงเงิน ที่ให้ในกรณีที่คุณไม่มีภาระหนี้ใด ๆ เลย ดังนั้นต้องมาดู “ภาระหนี้ต่อรายได้” ของเราด้วย หรือ ศัพท์ธนาคารจะเรียกว่าค่า DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งส่วนใหญ่จะอนุญาตให้ผู้กู้ซื้อบ้านมีภาระหนี้ได้ 30-40% ของรายได้ สูตรจึงเป็น
เช่น (รายได้ต่อเดือน) X (30% หรือ 40%) = (ความสามารถผ่อนชำระ)
ดังเช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 30% หรือ 40% = 9,000-12,000 บาท
ซึ่งภาระหนี้ที่ว่า หมายถึงภาระหนี้ทุกอย่างที่มี วิลล่าภูเก็ตที่ขาย ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนรถ โทรศัพท์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า ฯลฯ ดังนั้นสมมติว่ามีภาระหนี้ผ่อนรถอยู่เดือนละ 8,000 บาท ความสามารถผ่อนชำระ ที่เหลือว่างอยู่จึงเหลือเพียง 1,000-4,000 บาทเท่านั้น ซึ่งจะคำนวณกลับว่าสามารถกู้ซื้อบ้านได้เท่าไหร่โดยใช้สูตรนี้
–(1,000,000 ÷ 7,000) x (ความสามารถผ่อนชำระ) = (วงเงินที่สามารถกู้ได้)
ดั้งเช่น (1,000,000 ÷ 7,000) x 4,000 = กู้บ้านได้ในราคา 571,429 บาท
ในกรณีนี้กำหนดให้ผู้กู้มีภาระหนี้ได้ 40%
หากเมื่อทราบความสามารถการผ่อน และราคาบ้านที่กู้ได้ของตนเองแล้ว ก็เลือกหาที่อยู่อาศัยที่ตรงใจและเหมาะสมกับความสามารถของเราต่อไป ซื้อบ้านกับธอส
2. การเก็บออมเงินดาวน์
ถ้าในระหว่างที่เลือกหาอยู่นั้น อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญ ในขั้นตอนการซื้อบ้านคือ เราควรที่จะเก็บออมเงินเป็นค่าดาวน์บ้าน หรือคอนโดมิเนียมไว้ด้วย เพราะธนาคาร มีกฎคือปล่อยสินเชื่อกู้บ้านได้สูงสุด 90% ของราคาบ้าน เช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท ธนาคารจะให้กู้มากที่สุด 9 แสนบาท อีก 1 แสนบาทจึงเป็นเงินสด ที่เราจะต้องจ่ายโดยตรงให้กับผู้พัฒนาโครงการเอง
ถ้าโครงการจัดสรรต่าง ๆ จะมีโปรแกรมให้เราผ่อนดาวน์ เป็นรายเดือนกับโครงการในระหว่าง ที่โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง (ธนาคารจะปล่อยกู้เมื่อที่อยู่อาศัยนั้นสร้างเสร็จแล้ว) โดยทั่วไปจะเก็บเงินดาวน์ที่ 10-20% ของราคา
สำหรับยกตัวอย่างเช่น ราคาบ้านเดี่ยว 5 ล้านบาท เรียกเก็บเงินดาวน์ 10% = 5 แสนบาท โดยให้ผ่อนดาวน์ 10 เดือน = ชำระค่าดาวน์บ้านเฉลี่ยเดือนละ 50,000 บาท
ในการชำระค่าดาวน์บ้านต่อเดือนที่ค่อนข้างสูง ภูเก็ตวิลล่า ทำให้เราต้องเตรียมตัว เก็บออมเงินไว้ก่อนส่วนหนึ่ง เพื่อนำมาใช้เป็นค่าดาวน์บ้านนั่นเอง
3. การเดินบัญชีธนาคารให้สวย
ซึ่งส่วนต่อมาของขั้นตอนการซื้อบ้าน คือเรื่องของเอกสาร เมื่อจะยื่นกู้บ้าน ธนาคารจะขอดูบัญชีธนาคาร ย้อนหลัง 6 เดือน ซึ่งทำให้ในช่วง 6 เดือนนี้ควรจะมีเงินคงไว้ในบัญชีอย่างสม่ำเสมอ ไม่ควรถอนออกหมด และถ้าหากมีรายได้เสริมประจำเดือน หรือทำอาชีพฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า ที่ได้รับเงินเป็นรายครั้ง/รายวัน ก็ควรจะโอนเข้าในบัญชีอย่างสม่ำเสมอเช่นกัน
4. ชำระหนี้ให้ตรงเวลา
หนึ่งข้อที่ธนาคารจะตรวจสอบคือ “เครดิตบูโร” ซึ่งจะมีประวัติการชำระหนี้ของผู้กู้ย้อนหลัง 3 ปี ใน 3 ปีนี้ถ้าหากมีการชำระหนี้ไม่ตรงเวลา หรือที่มักเรียกกันติดปากว่าติด “แบล็คลิสต์” ซึ่งเป็นคำนิยามของ “ผู้ที่มีประวัติในการผ่อนชำระหนี้ที่ไม่ดีหรือผ่อนชำระหนี้ไม่ได้ตามข้อตกลง”
คือว่าเป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงจะเป็นหนี้เสีย ดังนั้น หากมีการกู้ซื้อสินค้าใด ๆ หรือการชำระค่าบัตรเครดิต ก็ควรต้องจ่ายให้ตรงเวลาทุกครั้ง เพราะการติดแบล็คลิสต์อาจทำให้ธนาคารปฏิเสธการให้กู้ซื้อบ้านไปโดยสิ้นเชิงได้
หากใครที่กำลังคิกผู้กู้ซื้อบ้าน สามารถตรวจสอบเครดิตบูโรงของตนเองได้ โดยบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด มีบริการตรวจเครดิตบูโรหลากหลายช่องทาง สามารถดูเพิ่มเติมได้ที่นี่
5. การปิดบัญชีหนี้ให้หมดก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน
สำหรับเป็นประเด็นสืบเนื่องจากข้อ 1 เมื่อมีภาระหนี้เดิมอยู่ ก็จะทำให้เรามีวงเงินกู้ซื้อบ้านต่ำลง ดังนั้นภาระหนี้ใดที่สามารถโปะเงินปิดบัญชีให้เรียบร้อย ได้ควรทำทันทีก่อนจะยื่นกู้ซื้อบ้าน แม้ว่าจะเหลือระยะเวลาไม่มาก เช่น ผ่อนค่าโทรศัพท์มือถือ แม้ว่าจะเหลืออีกเพียง 3 เดือนจะผ่อนหมด แต่ ณ ช่วงเวลาที่ยื่นกู้ซื้อบ้าน ธนาคารจะถือว่าเรามีภาระหนี้ส่วนนี้อยู่
6. สำหรับบัตรเครดิตที่ไม่จำเป็น…จงยกเลิก
ซึ่งหลายคนที่ถือบัตรเครดิตมากกว่า 1 ใบ เพราะข้อเสนอที่ยั่วยวนใจ เมื่อธนาคารมาชวนสมัครบัตรเครดิต แม้ที่จริงแล้วจะไม่ค่อยได้ใช้งานก็ตามแต่ธนาคารจะมองว่าผู้กู้มีโอกาสสร้างหนี้สูงขึ้นในภายหลังจากบัตรเครดิต ซึ่งจะทำให้โอกาสการอนุมัติสินเชื่อบ้านต่ำลง ดังนั้น ก่อนยื่นกู้บ้านควรจะขอยกเลิกบัตรเครดิตให้เหลือเพียง 1-2 ใบเท่านั้น
7. การเตรียมเอกสาร สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน หลักฐานรายได้พิเศษ
เป็นขั้นตอนการซื้อบ้านขั้นตอนสุดท้าย วิลล่าราคาถูกภูเก็ต เป็นการเตรียมเอกสาร เมื่อจะยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร ซึ่งส่วนที่อาจจะต้องดูแลเป็นพิเศษ คือ หลักฐานการทำงานและรายได้ต่าง ๆ เช่น สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน ที่เราอาจจะต้องเดินเรื่องขออนุมัติจากหน่วยงานต้นสังกัด และบางหน่วยงานอาจจะใช้เวลานานกว่าจะได้รับอนุมัติ การเตรียมตัวก่อนจึงสำคัญ ที่จะทำให้การยื่นกู้ซื้อบ้าน เป็นไปอย่างราบรื่น
สิ่งที่ควรรู้ก่อน! ยื่นกู้ซื้อบ้าน-คอนโด
| สิ่งที่ต้องเตรียม | รายละเอียด |
| ภาระหนี้ | ไม่เกิน 30-40% ของรายได้ |
| เงินออม | อย่างน้อย 10% ของราคาบ้าน |
| การเคลื่อนไหวบัญชี | ย้อนหลัง 6 เดือน |
| ประวัติการชำระหนี้ | ย้อนหลัง 2 ปี |
ถ้าหากเตรียมตัวทางด้านการเงินและเอกสารครบ 7 ขั้นตอนการซื้อบ้าน แค่นี้คุณก็พร้อมที่จะกู้ซื้อบ้านหลังงามได้แล้ว
อ่านบทความที่หน้าสนใจ : แบบบ้าน Villas Phuket รีวิวบ้าน phuket property บ้านเดี่ยว POOL VILLA บ้านจัดสรร PHUKET VILLA
อ่านบทความเพิ่มเติ่ม : ขายวิลล่าภูเก็ต ขายบ้านภูเก็ต invest in phuket property phuket villa for sale phuket village village phuket รีวิวบ้าน ขายวิลล่าภูเก็ต ขายบ้านภูเก็ต ซื้อบ้าน ตกแต่งบ้าน วิลล่าราคาถูกภูเก็ต วิลล่าภูเก็ตที่ขาย